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房價要下跌20%？真相比你想的還要殘酷！
樓市調控政策一波未走，下一波又來。如今，房地產草木皆兵，部分城房價一有風吹草動，就有聲音喊著房價要跌瞭，泡沫要破！那麼事實到底如何？北京房價下跌20%是個案還是趨勢? 房價真的要跌瞭嗎？
1北京房價跌20%是個案
北京房價下跌20%，房價要下跌瞭？
近日，根據偉業我愛我傢(博客,微博)集團市場研究院的最新統計，5月北京二手住宅市場實際簽單量環比下降瞭34.2%，新增客戶登記量也環比下降11.9%，二手房成交均價環比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦莊等地幅度甚至超過瞭20%。
20%的跌幅到底有多高？不妨來看看房產中介相關人員怎麼說。中原地產首席分析師張大偉在接受媒體采訪時指出，偉業我愛我傢集團市場研究院統計的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據讓他“很驚訝”，因為一個月內出現這麼大的跌幅有些“違背常識”。2013年年底房價開始下跌，到2014年年底，經歷瞭一整年也就下跌瞭15%左右，這還是成交量持續低迷、買賣雙方博弈很久的結果。2008年、2011年兩輪調控，房價確實有出現“腰斬”的，但也是在6-9個月以後瞭，調控2個月就下跌20%的情況“歷史上從未有過”。
此處需要冷靜一分鐘——問題的關鍵是這20%的跌幅是個案還是有燎原之勢？
“跌幅20%這一數字可能是某些個案房源，業主著急出手的，不太可能是整個區域的均價。樓市不像股市那麼大起大落，跌20%就該崩盤瞭。”張大偉說，“5月北京地區的房價大約下跌瞭1%-2%，這個跌幅已經不小瞭，雖然不多，但代表瞭趨勢性的變化。”
也就是說，目前房價確實存在小幅微跌，但20%的跌幅是個案，不足為奇，更不足為據。所以，當前形勢下，房價要下跌瞭，似乎是不成立的。
2我為什麼不看好房價跌？
地王潮一浪接著一浪
事實上，櫻桃小房子發佈瞭一文“大道至簡:我為什麼不看好房價”的觀點是有一點道理的。
文章中有一個觀點我們抽離出來看下：
2016年中國真實的城鎮化率為41%，在國際經驗來看仍屬於加速發展期的前半段，按照國際經驗來看要經過差不多30個點的上升空間，到70%以後才能到低平發展階段。
姑且不去考慮城鎮化率的數據是否準確、統計口徑如何，按照賈康的邏輯，還有30%可漲，至少還有一倍空間，這不是可以繼續大幹快上的節奏嘛，所以房價要繼續漲漲漲。
這或許就可以解釋嚴調控下，為什麼地王依舊頻現？
公眾號金融街小邪女“舉國沸騰，房價又要漲”一文指出，
鎮江新地王出現！經過130餘輪的競拍，R1703地塊最終被中海以成交樓面地價9450元/㎡摘得，溢價率達110%，成為鎮江新地王。
同日，合肥取消土地拍賣限購，並降低房企拿地門檻。新政原文：經2017年5月26日市土地管理委員會第五次主任（擴大開立公司）會議批準，不再執行“競買人報名參與市區和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買”。同時，三縣房價連創歷史紀錄，高達1.75萬/㎡，合肥市區2萬+/㎡更加普遍！
是的，不用懷疑，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道，“搶地潮”來瞭。
而這背後的原因則是土地供應稀缺。
房企拿地熱情居高不下的背後，是土地供應稀缺和一二線城市人口的居高不下的矛盾。
供應端上，土地供應已連續兩年下滑。
任志強曾說過，2015年土地供應就是負的33%，很多城市土地已經出現短缺，包括上海和北京。
今年，北京土地供應從“增”至“減”的趨勢仍將繼續。《北京市2017年國有建設用地供應計劃》稱，今年北京計劃供應土地3900公頃，相比去年減少200公頃。
土地是兩年開工，所以2015年和2016年連續兩年的土地供應負增長，將影響到未來城市的庫存。數據顯示，目前一線城市庫存平均隻有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。
二線城市同樣如此，以合肥為例，2017年3月24日土拍結束之後，合肥市區連續2個月再未舉行大型土拍。市區居住類（含商住）地塊供應量也在驟減，整個4月，市區僅成交瞭1宗居住（人才公寓）用地，5月份市區居住類地塊更是“0”供應。合肥市區6月僅推出瞭1宗28.1畝的“袖珍”居住類地塊上市，可見供地依然十分稀缺。
土地供應稀缺，面粉（土地）在漲價，面包（房價）的漲價還會遠嗎？
一波房價的上漲潮或許正在路上。
3城市人口繼續飆升需求依舊旺盛
在需求端上，城市人口還將繼續飆升！
櫻桃小房子發佈瞭一文“大道至簡:我為什麼不看好房價”有一段是關於樓市供求關系分析：
我們的房子夠住嗎？哪裡夠住？買都買不到，不對呀，為什麼三年前降價都沒人要，現在大傢都在搶呢？人口流入太多瞭，大傢都要買房。為啥三年前不買呢？現在不是限購瞭嗎？限購沒用的，隻是限制瞭需求，不增加供給，房價還要暴漲！
這跟15年的股市很像，股價為什麼漲呢？公司基本面有大幅改善嗎？沒有。中國經濟騰飛瞭？一直很好啊。那為什麼漲呢？資金牛杠桿牛政策牛大水牛，管他呢，無腦買入買瞭再說。到瞭7月份，股災為什麼來瞭？公司基本面有大幅惡化嗎？沒有。中國經濟完蛋瞭？沒有。那為什麼跌呢？你瞎啊，去杠桿。去瞭三個月瞭呀之前沒啥事，不是還有資金牛政策牛嘛，不是未來還會降準降息嘛？管他呢，賣瞭再說啊，現在都賣不掉，跌停板賣。
供求的關系就像15年的股市一樣，不正常市場下，需求本身就是場泡沫，因為基本面根本沒什麼變化。供求規律是分析短期價格漲跌的主要因素，而經濟規律的本質不在與供求，而是價格圍繞價值上下波動，價值的分析更多的是看基本面。
人口流入太多瞭，台中登記公司流程大傢都要買房。而有房的人，為啥還在買？其實就三個字：“還會漲”！這也許是全民預期最一致的一次，因為事實是“確實都在漲！”買瞭房子就賺錢，買哪的房子都賺錢，投資也太容易瞭，怎麼跟當年的股市一個樣呢。
供應端不增加，需求端還在蹭蹭蹭上漲，這樣的背景下，房價怎麼走就不言而喻瞭。公眾號金融街小邪女對房價的比喻很恰當，這裡借用一下：
體重與房價很像：
隻要不長就已經很開心瞭，降是不指望瞭。
突然就長起來瞭，措手不及。
都是局部(臉和肚子；一線城市)長得最快。
所采取的主要應對措施是少(限)吃(購)，都是治標不治本的辦法。股份有限公司登記流程
再長（漲）也想吃(買)，因為這是剛需…
我為什麼不看好房價跌，原因大致如此！不過，當前樓市大招一招狠過一招，可以明確的是，至少短期內房價不會大漲。綜合金融街小邪女、櫻桃小房子、華夏時報（完）
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